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Bistum Dresden Meissen
Links: Baustelle in der Schweriner Straße 27/29 im Nov. 2021 (Quelle: Bistum Dresden-Meißen). Rechts: Die Fertigstellung des kirchlichen Hauses ist bislang für 2024 geplant. (Quelle: O+M Architekten)

Mehr als bloße Verwaltung

Fragen und Antworten zum Neubau des kirchlichen Propst-Beier-Hauses in Dresden

11.02.2022. Nachdem der Diözesan-Vermögensverwaltungsrat und das Konsultorenkollegium ihre Zustimmung gegeben haben, beginnt nun der Neubau eines Büro- und Wohngebäudes in der Dresdner Innenstadt. In ihm wird künftig auch das Ordinariat seinen Platz finden. Das wirft Fragen auf. Die erste liegt gleich auf der Hand: Wieso braucht eine Verwaltung ein Büro- und Wohngebäude? Überhaupt, muss das sein: ein millionenschweres Bauprojekt in einer Zeit, da die katholische Kirche in Deutschland mitten in einer Krise steckt, Mitglieder verliert und zur Sparsamkeit verpflichtet ist? Und woher kommt das Geld?

Kay Gräbert, Abteilungsleiter Liegenschaften und Bau des Bistums, antwortet auf Fragen, die sich zwangsläufig stellen.

Was ist das überhaupt – das Ordinariat?

Es handelt sich um die Bistumsverwaltung. Ihre Aufgabe besteht darin, die Pfarreien in pastoralen, rechtlichen, personellen, finanziellen und technischen Angelegenheiten zu unterstützen, ihnen also Verwaltungsarbeit abzunehmen, damit sie sich um die Seelsorge vor Ort kümmern können. Auch die Zahlung der Gehälter und Pensionen ist Aufgabe des Ordinariats. Gleichzeitig nimmt es bischöfliche Aufsicht über die Pfarreien wahr. Das Ordinariat hat seinen Sitz in Dresden, bislang am Käthe-Kollwitz-Ufer 84, im Stadtteil Blasewitz. 

Was ist nicht mehr gut am bisherigen Ordinariatsgebäude?

Das Haus ist über 40 Jahre alt: ein DDR-Bau, inzwischen stark sanierungsbedürftig: undichtes Dach, überwiegend desolate technische Anlagen, schlechtes Raumklima – im Winter zieht es; im Sommer messen wir bis zu 38 °C – und keinerlei Barrierefreiheit. Wir haben uns mit Notreparaturen über die Jahre gerettet, aber nun lässt sich einfach nichts mehr flicken. Lange schon ist das Gebäude für die 83 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auch zu klein – inzwischen so klein, dass es gegen Arbeitsplatzvorschriften verstößt. Wir haben deshalb externe Zusatzbüros anmieten müssen. Das ist nicht nur kostspielig, sondern es lässt auch die Arbeitsqualität leiden. Auch eine professionelle Aktenablage – vieles, was aus den Pfarreien kommt, ist bislang noch Papier – können wir aus Platzgründen kaum mehr ermöglichen. Kurz gesagt: Die Arbeitsbedingungen sind einfach schlecht. 

Zwischenfrage: Wieso ist die Verwaltung gewachsen, obwohl die Kirche schrumpft?

Das liegt am Hinzukommen neuer Aufgaben, denen wir nicht ausweichen können. Beispielsweise ist, wie in der Wirtschaft auch, in der Kirche der Aufwand bei der Erfüllung von Dokumentationspflichten gewachsen, so etwa bei den Jahresabschlüssen. Hand in Hand geht dies mit der schrittweisen Digitalisierung. Also kommen IT und IT- Sicherheit hinzu. Dann ist da noch die Einführung und Qualifizierung von Verwaltungsleitungen in jeder Pfarrei. Auch diese Aufgaben lassen sich leider nicht nebenher mit erledigen. Inzwischen wachsen wir aber nicht mehr. Wir stellen uns im Gegenteil im Sinne des von unseren Gremien beschlossenen Strategieprozesses künftig auf Schrumpfung ein.

Ortskundige fragen sich: Warum Neubau – auf dem Grundstück ist doch noch Platz?

Es sieht nur so aus, als sei da noch Platz. Das Baurecht besagt das Gegenteil. Schon das jetzige Gebäude ist zu groß. Das Bauamt hat uns klipp und klar gesagt, dass eine Erweiterung nicht genehmigungsfähig sei. Zudem nutzen wir eigentlich zwei Grundstücke. Zwar befindet sich das Gebäude zu 99 Prozent auf einem Kirchengrundstück; der Haupteingang und die einzige Zufahrt jedoch liegen auf städtischem Grund. Wir haben, obwohl wir es 2017 beantragt hatten, nicht einmal Wegerecht erhalten; der Zutritt wird nur geduldet. Beide baurechtliche Probleme sind Relikte der DDR-Vergangenheit mit ihrer teils abenteuerlichen Handhabung von Grundstücksfragen. Dass uns die Stadt Dresden dann noch die Parkplatzflächen vor dem Ordinariatsgebäude zum Jahresende 2021 kündigte, war der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte. Die Sachlage ist also komplex, aber die Nettobotschaft lautet: Ein Erweiterungsbau vor Ort ist ausgeschlossen. Wir müssen raus.

Hat das Bistum also eine seit Jahren sich abzeichnende Entscheidung verschleppt und unterliegt nun Zwängen, die alles noch viel komplizierter und kostspieliger machen?

Hätten wir den Umzug schon vor fünfzehn Jahren in Angriff genommen, wäre angesichts des Sanierungsbedarfs in den Pfarreien auf dem Lande und des damals noch nicht so großen eigenen Leidensdrucks die Kritik auch groß gewesen. So haben wir zumindest erst einmal die größten Baustellen andernorts behoben und uns selbst mit Notreparaturen beholfen. Das ist nicht gleichzusetzen mit einem Herunterwirtschaften des Gebäudes. Seit es sich abzeichnete, dass wir irgendwann ausziehen müssen, wollten wir indes keine unnötigen Kosten erzeugen. 

Aber Tatsache ist auch: Eine Verwaltung, gleich welcher Art, die ein neues Gebäude beansprucht, darf nicht mit Beifall rechnen. Das liegt in der Natur der Dinge. Und Fälle wie der von Limburg haben nicht eben dazu beigetragen das zu ändern. Aber hier liegen die Dinge nun wirklich anders, und Bischof Timmerevers hat deshalb beschlossen, das Thema in seiner Amtszeit anzupacken.

Welche Lösung wurde nun in Angriff genommen?

Auf einem kircheneigenen Grundstück in der Dresdner Innenstadt wird ein Neubau errichtet, in den das Ordinariat 2024 als einer von mehreren Nutzern einziehen soll. Es handelt sich um das Grundstück Schweriner Straße / Ecke Ermischstraße, auf halbem Weg zwischen Postplatz und Kraftwerk Mitte, da wo bis vor kurzem das alte Propst-Beier-Haus stand. Es wurde inzwischen abgerissen. In den nächsten Wochen wird, nach Sicherungsmaßnahmen, die Baugrube ausgehoben.

Das Propst-Beier-Haus wäre selbst keine Alternative gewesen, nicht einmal eine Zwischenlösung?

Nein, es handelte sich ebenfalls um einen DDR-Bau, nur war der Bauzustand noch schlechter. Außerdem mangelte es eklatant an Verkehrsflächen, insbesondere an Fluchtwegen.

Die architektonischen Entwürfe künden nun freilich von einer großzügigen Lösung. Langt das Bistum jetzt, da die Entscheidung einmal gefallen ist, so richtig hin?

Erstens gibt es auch in der City Bauvorschriften, und zwar solche, die das Gegenteil verlangen wie im Villenvorort Blasewitz. So klein wie das alte Propst-Beier-Haus hätten wir nicht bauen dürfen. Das Straßenbild muss stimmen; vor allem die Gebäudehöhe hat uns die Stadt klar vorgegeben. Andererseits eröffnete uns der Zwang zur Größe eine ganz neue Möglichkeit, nämlich die der anteiligen Vermietung. Wir werden im neuen Haus also Büroflächen zum Vermieten schaffen – und auch Wohnungen, so wie es den Vorschriften zur Innenstadtbelebung entspricht. Mindestens 38 Prozent der Nutzfläche sollen vermietet werden. Mindestens heißt: Die architektonische Lösung wird es erlauben, bei einer langfristig sich abzeichnenden Verkleinerung des Ordinariats, wie sie der Strategieprozess unserer Kirche vorsieht, noch größere Flächen zu vermieten.

Die Kirche will anteilig vermieten, um die Baukosten wieder einzuspielen?

So ist es. Die Citylage kommt uns dabei zugute. Wir werden kein Problem haben, die Büroflächen zu guten Konditionen zu vermieten. Allerdings geht es uns nicht um Gewinnmaximierung, sondern darum, die Kostenbelastung für das Bistum erträglich zu halten. Natürlich werden wir nur Mieter unter Vertrag nehmen, deren Geschäftsmodell zu uns passt. Diese Unternehmen und Vereine gibt es; es sind in der Regel solche, die sich diese Lage sonst nicht leisten könnten. Es läuft also auf eine Sache zu gegenseitigem Nutzen hinaus. Vorgespräche laufen schon.

Darf die Kirche überhaupt als Immobilien-Unternehmen agieren?

Nicht direkt. Wir planen gerade die Maßnahmen, um Vermietung und Verwaltung des Gebäudes auf eine solide steuer- und gesellschaftsrechtliche Grundlage zu stellen. Die Entscheidung fällt in Kürze; wir werden die Öffentlichkeit auch darüber informieren.

Was kostet das Bauprojekt?

Nachdem 2021 die Baupreise in nie gekannter Weise angezogen haben: 48 Mio Euro. Das sind fünf Mio Euro mehr als ursprünglich veranschlagt.

Enthalten ist darin – Stand: Januar 2022 – eine Reserve für den Fall, dass wir die Verträge mit den Baufirmen nicht zu den berechneten Kosten abschließen können.

In aller Vorsicht: In der Vergangenheit haben wir schon einige Male bewiesen, dass wir budgetgerecht bauen können. 

Es müssen dafür keine Kredite aufgenommen werden?

Für die gesamte Summe ist Kapitaldeckung vorhanden. Bereits unter den Vorgängern des heutigen Bischofs wurden die nötigen Mittel zurückgelegt, wissend, dass sie in naher Zukunft gebraucht würden. 

Natürlich ist es verlockend, wenn man auf eigenem Grund und Boden bauen kann. Aber die Kosten sind enorm. Wurden auch andere Alternativen durchgerechnet?

Noch zwei weitere. Eine Alternative war die Anmietung von Büroräumen in einem fremden Bürohaus in Dresden, die andere der Bau eines eigenen Hauses auf preiswertem Grundstück außerhalb der Stadt, etwa in einem Gewerbepark am Rande von Pirna, und ebenfalls mit anteiliger Vermietung. Der Kostenvergleich ergab, dass beide Alternativen teurer sein würden als die letztlich gewählte.

Wie wurden die unterschiedlichen Alternativen auf eine valide Vergleichsbasis bei den Kosten gestellt?

Beim Mieten ist es einfach, da gibt man bekanntlich Jahr für Jahr Geld fürs Nutzen aus. Beim Bau eines Hauses hingegen erwirbt man im betriebswirtschaftlichen Sinne einen langlebigen Vermögensgegenstand, der einer Wertminderung durch Abnutzung unterliegt. Ausdruck dieser Wertminderung in Euro ist die jährliche Abschreibung. Gewerbliche Immobilien werden über 50 Jahre mit jährlich zwei Prozent des Ausgangswerts abgeschrieben, die als Kosten in die betriebliche Gewinn- und Verlustrechnung eingehen. Diese jährlichen Abschreibungskosten sind bei den beiden Bauversionen die Vergleichsgröße zu den jährlichen Mietkosten bei Fremdeinmietung. Wie deutlich der Vorteil des Baus auf eigenem City-Grundstück gegenüber dem „auf der grünen Wiese“ im zeitlichen Verlauf ausfällt, hat uns selbst überrascht. Zwar wären die Grundstückskosten am Stadtrand niedriger, aber die Folgebelastung wäre höher. Das liegt insbesondere am besseren Verhältnis zwischen Baukosten und Mieterlösen in der City. 

Nebenbei bemerkt: Würden wir nach Pirna oder anderswo außerhalb Dresdens ziehen, bekämen wir auch arbeitsrechtliche Probleme. In den meisten Arbeitsverträgen ist als Arbeitsort Dresden vermerkt. Letztlich hätte es uns Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gekostet.

Es heißt, das Geld werde nicht ausgegeben, sondern investiert. Ist das nur wohlklingendes Finanzberaterdeutsch, oder ist tatsächlich etwas dran?

Es ist dieselbe Argumentation, die jeder private Immobilienkäufer auch kennt. Wer mietet, gibt einfach nur Geld aus; wer gut kauft und baut, investiert hingegen in eine bleibende, inflationssichere Wertanlage. 

Können wir uns sicher sein, dass der Neubau trotzdem kein Luxusobjekt ist?

Der Baupreis je Quadratmeter liegt bei 4.071 Euro. Nach aktueller Bewertung des Baukosteninformationszentrums für Architekten (BKI) entspricht dies mittlerem Standard. Enthalten sind auch die Teile des Bauwerks außerhalb normaler Büro- und Wohnfläche: eine öffentliche Kapelle für 50 Gläubige, ein Veranstaltungsbereich und – nun endlich – eine Registratur für unsere Akten. Unter mittlerem Baustandard würde es in dieser Innenstadtlage im Übrigen auch nicht gehen. Somit war das unsere Zielvorgabe an die Architekten. Wir sind sogar noch deutlicher geworden: Alles vermeiden, was nach Protz aussieht.

Werden die Prämissen des umwelt- und klimafreundlichen Bauens berücksichtigt?

Der Bau erfüllt alle derzeit absehbaren Anforderungen hinsichtlich Nachhaltigkeit bei Bau und Energieeffizienz, und natürlich trägt das zum Quadratmeterpreis bei. In diesem Punkt gut zu sein, sieht unsere Kirche aber als Beitrag zum Erhalt der Schöpfung an. Wärmedämmung und Heizanlage entsprechen somit den aktuellen hohen Anforderungen. Das Haus wird ans städtische Fernwärmenetz angeschlossen. Das Dach wird als Retentionsgründach ausgeführt und mit einer Photovoltaik-Anlage ausgerüstet werden. Im Hof wird es einen Garten mit Zisterne zur Bewässerung der Pflanzen geben. Das Parkhaus wird auch E-Mobil- und E-Bike-Parkplätze mit Lademöglichkeit bieten.

Stimmt es, dass schon vor Baubeginn zwei Mio Euro für die Projektplanung ausgegeben worden sind?

Ja, und das zeugt von seriösem Herangehen. Großbauprojekte, die mit so genannter gleitender Planung arbeiten, nur um dann mit exorbitant steigenden Baukosten durch die Medien zu gehen, wollten wir uns nicht zum Vorbild nehmen. Stattdessen haben wir äußerste Sorgfalt in die Bauplanung gesteckt. Wenn jetzt also das Dresdner Architekturbüro O+M den Zuschlag erhalten hat, dann sind wir uns sicher, dass wir von dessen hohem Know-how bei Planung und Baubetreuung profitieren, vom ästhetisch hochwertigen Entwurf einmal ganz abgesehen. Im Übrigen wäre auch dieses Geld nicht verloren, müssten wir das Projekt stoppen. Bauplanungen werden zusammen mit dem Grundstück verkauft. Aber natürlich haben wir das nicht vor.

Auch eine Kapelle und ein Veranstaltungsbereich sollen untergebracht werden. Ist das dann nicht wirklich unnötiges Beiwerk?

Wir wollten, dass das neue Ordinariatsgebäude im Gegensatz zum alten eben kein reiner Verwaltungsbau ist, sondern dass unsere Gläubigen unmittelbar etwas von ihm haben. Das haben wir sogar als Verpflichtung empfunden. Wir haben daher gezielt zwei Mängel aufgegriffen, mit denen unsere Kirche in Dresdens Innenstadt konfrontiert ist. Der erste ist der Mangel an allen Menschen offenstehendem Gebetsraum. Die historische Kathedrale kann das bekanntermaßen allein nicht leisten. Die Kapelle wird hier das Angebot ergänzen. Räume für größere kirchliche Veranstaltungen gibt es in Dresden bislang ebenfalls zu wenige. Wegen ihres vergleichsweise geringen Flächenanteils am Gebäude stellen beide Räumlichkeiten übrigens keine Treiber für den Quadratmeterpreis dar.

Was geschieht mit dem alten Grundstück am Käthe-Kollwitz-Ufer?

In dieses Gebäude sind seinerzeit viele Spendengelder aus westdeutschen Diözesen, aber auch von unseren Gläubigen geflossen. Das haben wir nicht vergessen. Nicht zuletzt deshalb empfinden wir es als unsere Verpflichtung, das Grundstück zum Nutzen der Ortskirche zu einem guten Preis zu verkaufen.

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Kay Gräbert


Abteilungsleiter Liegenschaften und Bau des Bistums